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세종시 땅값 폭등을 예상한다.
▲ © 세종타임즈
2017년 초 부동산 경기 회복과 지방 중심 개발 사업에 힘입어 올해 전국 땅값(표준지 공시지가)이 작년보다 평균 4.94% 올랐었다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 9년 만의 최대 상승 폭이었다. 제주도는 18.7% 올라 2년 연속 전국 1위를 차지했다. 이어 부산과 세종시가 2,3위에 올랐다. 이에 놀란 문재인정부는 부동산대책을 발표했다. 김현미 국토교통부 장관은 4일 "8.2 부동산대책의 특징은 집 많이 가진 사람은 불편하게 된다는 것"이라며 "꼭 필요해 사는 것이 아니면 파는 게 좋겠다"고 충고했다.
하지만 꼭 10년 전인 2007년 당시 권오규 경제부총리는 "서울 강남의 고가 아파트를 팔고 분당의 같은 평형대 아파트로 이사 가면 세금을 내고도 돈이 남는다"고 말한바 있다. 종부세에 대한 납세자 불만을 그런 식으로 타박을 놓은 셈이다. 그러자 강남에 아파트 한 채밖에 없는 실수요자들이 들고 일어났다. 사람들은 사유재산권에 민감하다. 권 부총리는 공연히 적을 만들었다. 김 장관은 권 부총리 사례를 반면교사로 삼아야 한다.
국토교통부는 올해 1월 1일 기준 표준지 공시지가가 전국 평균 4.94% 올라 전년도 상승률(4.47%)을 넘어섰다고 22일 밝혔다. 제주·부산을 중심으로 활발한 개발 사업과 정부·공공 기관의 지방이전에 따른 기반시설 확충 등이 주요 원인으로 분석됐다. 그렇다면 이런 상황이 부동산가격상승에 어떤 영향을 미칠 것으로 보는가에 전문가들의 대답은 무엇일까? 그것은 부동산가격은 ‘오른다’라는 것이다.
6.19부동산대책에 이은 두 번째 '8.2대책'. 메가톤급 대책이어서 단기적 효과는 있겠지만 약발이 얼마나 갈 지는 전문가 의견도 분분하다. 특히 가격이 이미 폭등해 골든타임을 놓쳤고, 특단의 공급대책 없이 규제 일변도라서 풍선효과가 나타날 가능성이 매우 높다. 벌써부터 대전에 청약매진 사태가 벌어지고 있는 것이 그 증거다.
그러자 다시 국세청이 세무조사 카드를 꺼냈다. 이번 부동산대책과 맞물려 국세청은 8.2대책 후속으로 구체적 세무조사 대상과 규모를 이번 주 발표한다. 지난 2005년 당시 이주성 국세청장은 국회 답변에서 "세무조사가 부동산 가격 안정에 도움이 된다"고 말했다. 2005년은 참여정부가 종합부동산세 시행에 착수한 해다. 당시 기획부동산 업체와 다주택자들이 국세청 조사를 받았다. 이렇게 아파트 투기 단속에 세정당국을 동원하는 낡은 관행은 참 생명력이 질기다.
국회의 부동산 전문가인 김현아 의원(자유한국당 비례대표)은 지난주 언론 인터뷰에서 "중년.노년이 된 베이비부머가 부동산 투자에 합류하고 있다"고 말했다. 노후에 불안을 느낀 나머지 부동산을 재테크 수단으로 활용하고 있다고 밝혔다. 이 분석이 옳다면 정부는 지금 투기꾼을 쫓을 게 아니라 인구 변화에 대응할 중.장기 주택정책 청사진을 그려야 한다. 그래서 문재인정부의 부동산 정책이 불안하다. 10여 년 전 실패한 참여정부 정책을 닮아서다.
지금 세종시는 이제 신도시가 아닌 읍면동지역에서 땅값이 더 오르는 기현상을 보이고 있다. 부동산 정책도 큰 틀에서는 시장경제의 선순환구조가 되도록 해야 한다. 그렇지 않으면 세종시 부동산가격은 폭등을 불러올 가능성이 농후하다. 마치 옛날의 서울 강남의 땅값처럼.
2017-08-07
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뒷북치는 새정부의 부동산 정책 문제 있다.
▲ © 세종타임즈
김현미 국토교통부 장관이 2일 문재인 정부 부동산 종합 대책을 발표했다. 문재인 정부가 서민 주택난 해결을 위한 대책을 김현미 국토부 장관이 마련해서 부동산 대책을 수립하고 이를 발표했다. 이번 부동산 대책은 투기꾼에겐 초강수 경고라고 볼 수 있다, 부동산 대책의 골자는 한마디로 “투기꾼들 소탕한다”는 것이고 투기세력과의 전쟁을 선포한 셈이다. 김현미 장관은 이에 앞서 이날 오전 국회 귀빈식당에서 열린 부동산 대책 관련 당정 협의에 참석했다.
이날 발표한 부동산 대책의 구체적인 내용으로는 정부가 폭등하는 집값을 잡기 위해 서울 전역과 경기 과천, 세종을 투기과열지구로 지정하는 고강도 부동산 대책을 시행하겠다는 것이다. 김현미 장관에 따르면 해당 지역에서는 재건축뿐만 아니라 재개발 단지의 분양권 전매가 금지되고, 강화된 금융규제를 적용받게 된다. 기존 6.19 대책 당시 지정된 청약조정대상지역에서는 다주택자들에게 양도소득세를 10~20%포인트씩 더 매기고, 양도소득세 과세 대상이 아니었던 1주택자의 경우에도 거주 기간이 2년 미만이면 양도소득세를 부과한다.
김현미 장관은 이에 대해 2일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’을 발표했다. 이번 대책으로 서울 25개구 전역과 경기 과천, 세종이 투기과열지구로 지정이 됐고, 이와 더불어 강남 4구와 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 등 11개구와 세종시는 투기지역으로 지정됐다. 이번 부동산 대책은 그동안 부동산 시장 위축을 우려해 끝내 꺼내지 않았던 투기과열지구 지정 카드를 내놓은 것은 정부가 부동산 과열 현상이 더 이상 방치하기 어려운 수준에 이르렀다고 판단 때문일 것이다. 투기과열지구는 2011년 12월 이후 5년 8개월 만으로, 이날 투기과열지구로 지정된 곳에서는 재건축, 재개발 조합원의 지위 양도가 금지되고 조합원 분양권 전매도 소유권 이전 등기시까지 제한된다. 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제도 대폭 강화된다.
이번 대책은 양도소득세 비과세 대상이었던 9억원 이하 1주택자의 경우에도, 본인의 거주 기간이 2년 미만이라면 양도소득세 부과대상이 된다. 따라서 올해 세법이 개정되면 내년 4월 이후 매매부터 적용된다. 국토부는 다주택자의 임대주택 등록을 유도하기 위해 자발적으로 임대주택 등록한 경우에는 양도소득세 중과 대상에 포함시키지 않을 방침이라고 한다. 김현미 장관의 부동산 대책은 더 이상 국민 주택을 돈벌이 수단으로 전락시키지 않겠다는 강한 의지의 표현인거다.
김현미 장관은 이날 부동산 대책을 발표하면서 국민을 위해 주택 공급은 꾸준히 늘어났지만 국민 주택 보유율은 여전히 60%대에 머물렀다면서 이것은 주택을 경제 확장을 꾀하기 위한 수단으로 보는 투기세력이 갭투자를 통해 여러 채의 주택을 보유한 결과라고 진단했다. 김현미 장관의 부동산 대책이 실효를 거둘지 관심이 모아지고 있는 가운데 김현미 장관의 부동산 대책은 과거 노무현 정부의 “주택을 보유하면 보유할수록 고통스럽게 하겠다”는 부동산 대책과 궤를 같이 하는 것이어서 향후 김현미 장관의 부동산 대책은 더욱 주목을 받을 것으로 예상된다. 하지만 수요억제정책의 한계성과 시장경제의 흐름을 막고 뒷북치는 행정이라는 비판도 일각에서 제기되고 있다.
2017-08-03
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부동산 이것 잡아라.
▲ © 세종타임즈
조치원 꼬마빌딩 핫 해지기 시작했다.
현재 대한민국의 부동산 큰손들이 눈높이를 낮추어 강남 꼬마빌딩에 투자를 시작하자 조치원 구소심권의 작은 빌딩도 매물이 없어졌다. 서울에선 지금 국외 '큰손' 투자자들도 그동안 거들떠보지 않던 중소형 빌딩을 잇따라 매입하고 있다. 왜 그럴까. 그것은 법인 및 기관 투자자, 외국계 투자기관 등 이른바 '큰손' 투자자들은 그동안 안정적인 임대료 수익을 확보 할 수 있는 대형 오피스 빌딩에 주로 투자해왔었다. 하지만 오피스 공실이 늘어나고 투자 수익률이 하락하자 중소형 빌딩에 주목하기 시작했기 때문이다.
중소형 빌딩은 대형 빌딩보다 임대료가 낮고 영세 사업자가 몰리는 경향이 있어 건물 관리가어려운 단점이 있다. 하지만 강남구 신사동 가로수길, 청담동 등 강남 일대 랜드마크 역할을 하는 중소형 빌딩의 경우 임대료가 높게 책정되고 장기 임차인을 확보한 경우가 많아 수익률과 리스크 관리에 민감한 큰손 투자자들이 관심을 두기 시작하자 중부권의 부동산투자자들은 조치원의 작은 빌딩들에 눈을 돌리기 시작했다.
또한 작년 말 세계적인 SPA(제조·유통 일괄형 의류) 브랜드 '자라(ZARA)'의 창업주 아만시오 오르테가 인티덱스 회장은 서울 강남구 신사동 가로수길에 있는 5층 건물을 325억원에 매입했다. 오르테가 회장은 자신이 운영하는 자산운용사의 한국법인인 폰테가데아 코리아를 통해 이 건물을 사들였다고 한다.
중소형 빌딩 거래 시장의 폭풍성장은 단기 부동자금 1000조원과 예금금리 1%라는 시대상황이 맞아 떨어진 영향으로 전문가들은 분석하고 있다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 상황에서 ‘부동산 불패’, ‘강남 불패’를 상징해온 수익형 부동산은 유일한 투자처란 것이다. 실제 리얼티코리아에 따르면 2014년 2분기 8800억원이던 중소형빌딩 거래금액은 지난 2분기 1조6200억원으로 3년 사이 2배가량 증가했다.
이러한 성장세엔 개인 자산가들의 집중적인 ‘꼬마’ 빌딩 매입이 뒷받침됐다. 서울에선 올해 2분기 전체 중소형빌딩 거래에 나선 개인의 70.5%는 50억원 이하 꼬꼬마 빌딩에 몰려 있다. 이들 거래를 지역별로 나눠보면 강남구가 45건으로 전체(124건)의 36.3%에 달한다. 이어 서초(13건), 송파(12건) 순으로, 강남3구를 더하면 전체의 절반을 넘는다. 그 여파로 조치원도 팔려고 내 놓은 빌딩들이 팔렸거나 매물을 들여놓기 시작한 것이다. 이처럼 자산가들이 빌딩을 사들이는 이유는 투자경험 및 자산운용 경험의 부족을 꼽을 수 있다. 자산가들은 보수적인 투자성향을 가진 경우가 많아 ‘부동산만이 살 길’이라는 인식이 크다는 것이다. 또 복잡한 투자 포트폴리오 구성과 주기적인 리밸런싱을 달가워하지 않는 점도 장기간 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 빌딩을 선택하는 이유다. 실제로 조치원도 빌딩의 상권분석을 잘 해보면 꽤 쓸 만한 물건들이 있었다. 세종신도시 쪽보다 오히려 가격대비 안정성을 확보율이 높았다. 지금도 발품을 팔면 행운이 뒤따를지 모른다. 실제 빌딩 중에서도 관리가 어려운 원룸이나 보증금이 없어 공실 위험이 큰 오피스보다 병원이나 약국, 통신사, 프랜차이즈 등 안정적인 임차인을 들여놓을 수 있는 빌딩을 선호한다는 게 관련 업계 전문가의 설명이다.
2017-07-26
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부동산 투자의 조건
▲ © 세종타임즈
본 기자는 부동산에 관심이 많은 분들을 위하여 부동산중개인자격을 가진 전문기자로서 어떻게 투자해야 하는지에 대한 몇 번의 연재를 시작한다.
지금까지 서울에선 ‘2017 서울 머니 쇼’ 개막되어 대선 이후 재테크 풍향계의 역할을 할 것으로 보인다. 매일경제가 2010년 시작해 올해로 8회째를 맞는 서울머니쇼는 오는 11~13일 서울 코엑스에서 열렸다. 올해 역시 은행·증권·부동산·절세·창업·은퇴준비 등에 걸쳐 45명의 국가대표급 재테크 전문가가 28개 특강을 통해 투자자들에게 재테크 전환기에 꼭 필요한 투자 비책을 제시했다. 또 120개 업체가 대거 참여해 부스를 설치하고 재테크 상담서비스도 함께 했다. 특히 올해는 해외 투자 길잡이 역할을 할 글로벌투자 1대1 상담을 신설했고, 머니쇼 홈페이지를 통해 개막식과 주요 세미나를 생중계하면서 부동산 투자에 관심 있는 사람들의 호응을 얻었다.
하지만 부동산투자를 하기 위해선 몇 가지 고려사항들이 있다. 바로 투자의 3원칙이다.
그것은 바로 안전성, 수익성, 환금성이다.
부동산 투자를 생각하는 사람들은 누구나 한번쯤 들어본 용어들일 것이다. 하지만 막상 투자를 하게 될 때에는 잊어버리는 용어이기도 하다. 부동산 투자의 가장 중요한 부분은 안전성 이다. 그 이유는 다른 재테크 상품들과 다르게 큰 목돈이 들어가기 때문이다. 이 돈은 평생 모은 돈 이거나, 대출을 끼고 투자를 하는 경우가 대부분인데, 잘못된 투자로 인하여 돈을 잃고 나락에 빠질 수도 있어 첫 번째다. 평생 모아온 돈을 허공에 뿌리고 싶지 않다면 발품을 팔아 그 물건지에 대하여 조사하고, 꼼꼼히 검토하여 알아본 후 투자해야 한다.
두 번째는 수익성이다.
재테크의 본질이 수익을 추구하는 이상 수익성을 검토하는 것은 반드시 필요하다. 하지만, 막연히 높은 수익률이 나온다는 누군가의 말을 전적으로 믿기 보다는, 인근시세와 나의 매입가,그리고 개발된 용지별 시세 등을 파악하여, 실질적인 수익률을 따져봐야 한다. ‘High Risk, High Return’ 이라는 말이 있다. 위험도가 높을수록 그에 비례하여 수익률은 높다는 뜻인데 돌아오는 위험 또한 높다는 것을 명심해야 한다. 단번에 놉은 수익률을 낼 수 있다는 말에 절대 현혹되면 안 된다. 발품을 팔아 물건지에 대하여 조사하고 전문가에게 꼼꼼히 알아보는 것이 원칙이다. 부동산 투자는 더 이상 도박이 아니다.
세 번째는 유동성 즉 환금성이다.
재테크를 하면서 가장 간과하기 쉬운 부분이 바로 환금성인데 이 문제를 꼼꼼히 체크해야 한다. 환금성이란 투자한 상품에 대한 현금화 가능 여부를 말하는 것이고 환금성이 좋다는 말은 구매를 희망하는 '수요자'가 많다는 것이다. 수요자가 많으면 필요할 때 그만큼 빨리 현금화가 쉽기 때문에 어느 면으로 볼 때는 투자의 조건 중 첫 번째로 꼽힐 수도 있다.
환금성이 좋은 6가지 조건을 살펴보면
• 희소성
• 저평가
• 착한가격
• 높은 수익률
• 우수한 입지
• 장기임대 가능한 우량 임차인 등이다.
수익형부동산을 포함한 모든 부동산은 살 때도 중요하지만, 팔 때도 환금성을 고려한 투자가 필요하다. 환금성을 고려할 경우 수익성은 다소 떨어질 수 있기 때문에 당장의 수익 보다는 장기적인 안목에서 개발호재, 미래가치, 향후 공급 추이 등을 고려한 투자가 선행 되어야 함은 물론이다.
2017-07-17
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세종시 부동산대책 문제 있다.
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[세종타임즈]요즘 문재인 정부의 도시재생 뉴딜 정책이 충청권 ‘빈집 쇼크’ 해결의 열쇠로 부각되고 있다.
가장 최근 실시된 ‘2015 인구주택총조사’ 자료를 보면, 2015년 충청권 빈집 수는 2만 1766호다. 충청권 전체 주택(186만 1338호) 100곳 중 1곳이 빈집이라는 것으로, 1만호를 밑돌던 2014년(6556호)과 비교할때 1년 새 3배 이상 치솟았다. 도시재생 뉴딜 정책이 소규모 주거지 정비와 연계돼있는 만큼, 정부가 빈집재생을 겨냥해 지역별 맞춤형 지원책을 쏟아낼 것이라는 기대감이 커지고 있다. 지역별로는▷충북 4356호 대전 1880호 ▷세종 8671호 ▷충남 6859호로 조사됐다. 충청권 빈집은 2010년 2472호, 2011년 2838호, 2012년 3926호, 2013년 4791호로 해마다 빠르게 증가하고 있는 실정이다.
통계청의 전국 빈집(2015년 말 기준)수를 살펴보면 106만9000가구로, 사상 처음 100만 가구를 넘어섰다. 국내 빈집 수는 2035년엔 148만 가구, 2050년에는 전체 가구의 10%인 302만 가구에 달할 것이라는 전망까지 발표됐다. 우리나라도 저출산과 고령화 여파로 빈집이 급증해 사회문제가 된 일본의 전철을 그대로 따를 수 있다는 우려가 나오고 있다.
최근 발표한 '2015 인구주택총조사'에 따르면, 2015년 전국 빈집 수는 2010년 전보다 25만 가구 늘어난 106만9000가구로 집계됐다. 전체 주택(1636만7000가구)의 6.5% 수준이다. 한국국토정보공사(LX)는 "국내 인구주택총조사 통계를 분석한 결과, 2050년 국내 전체 주택은 2998만 가구로, 주택 보급률이 140%에 달하고 전체 주택의 10.1%인 302만 가구가 빈집으로 남을 것으로 예측됐다"고 2일 밝혔다.
이에 따라 세종시에 이른바 '빈집 쇼크' 경고음이 거세지고 있다. 빈집 수가 5년 전에 비해 무려 4만 1191가구 상승, ‘빈집 쇼크’가 현실화되고 있는 게 아닌가 하는 우려를 지역주민들은 하고 있다. 충청권 전체 빈집 수 역시 2만호를 훌쩍 넘기며 가파른 상승세를 보이고 있다. 충청권 전체 주택 100곳 중 1곳이 빈집으로 집계되고 있고 실제로 세종 8671호, 충남 6859호로 심각한 양상을 나타내고 있다.
해외의 경우 일본은 저출산·고령화 심화, 부동산 활황기 시절 '공급과잉' 등의 요인으로 이미 '빈집 쇼크'가 현실화됐다. 일본 주택·토지통계조사를 보면, 일본 도쿄의 빈집수는 1988년 41만 1000호에서 2013년 81만 7000호로 두 배 이상 증가했다. 빈집 증가는 주거지역 슬럼화, 도시경관 훼손, 탈선과 범죄 장소로 활용되는 등 사회문제를 유발하고 있다. 빈집 관련 대책이 시급해지고 있는 이유다. 전문가들은 인구 수요를 예측하지 못한 부동산 정책실패와 공급과잉이 낳은 부동산 신화 몰락을 일본 '빈집 쇼크' 원인으로 지목하고, 충청권도 예외일 수 없다고 지적하고 무엇보다 대규모 아파트가 자리잡은 대전·세종 등 충청권을 주목해야 한다고 조언한다. 2025년까지 세종시 인구는 80만을 목표로 신도시형 아파트공급을 계획하고 있는바 좀 더 세밀한 건설기획을 세워야할 시점으로 보인다.
2017-07-13
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부동산 투자하기
▲ © 행복세종타임즈
부동산에 투자하려면 살펴야 할 것이 많습니다.
부동산에 투자하면 돈을 번다는 생각은 온 국민 누구나 하고 있습니다. 그러나 실질적으로 쉽게 돈을 벌 수 있다면, 누가 힘들게 일을 하겠나? 하는 반문을 해 보면, 부동산에 투자한다는 것도 그리 쉬운 일은 아니라는 것을 알 수 있다.
이 지면을 통하여 최선을 다하여 부동산에 관한 모든 것을 순차적으로 적어 나가기로 하겠습니다. 부동산투자에 관한 일반적인 사항과 세분하여 토지와 건물, 나아가 주택과 상가건물을 매수할 때 주의사항, 그리고 서민을 위한 특별법인 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법, 그리고 이러한 계획이 차질없이 진행된다면, 모든 부동산이 잘못되었을 때 나오는 경매에 이르기까지 적시하려고 합니다.
우선 부동산을 보유하려면, 돈을 주고 부동산을 사야 할 것입니다.
이 때 살펴보아야 할 것이 많다는 것이지요.
부동산 매매라는 말 속에는 매도인과 매수인이 나오는 거죠.
오늘은 부동산 매수자가 사기 전에 꼭 파악해야 할 것들을 살펴보기로 합니다.
1.부동산 가격 이외에 취등록세 등 등기이전을 해야 하는 비용입니다. 이 비용은 부동산 가격에 더하여, 최대로 잡아도, 매수부동산가격의 5% 미만일 것이니까 그 정도의 비용을 예산에 포함하여야 할 것입니다.
나중에 살펴보겠지만, 팔 때 내야 하는 양도소득세는 취등록세보다 훨씬 많다는 것을 염두해야 할 것입니다.
2.사고자 하는 지역을 선정해야 할 것입니다. 사고자 하는 지역이 공법상의 제약은 어떤 것이 있는가도 살펴보아야 합니다.
지역, 지구, 구역 기타를 알아보기 위하여 서류를 발급했을 때, 보전, 보호, 진흥이라는 말이 들어가 있는 곳은 피하는 것이 좋습니다.
지금 무슨 말을 하는 것인가를 모르는 분은 공인중개사에 문의하면 자세한 사항을 알려줄 것입니다.(여기의 지면에 이 글을 설명하기는 너무 길기 때문입니다.)
3.길에 접해 있는가? 그 길은 공도인가? 사도인가? 길과 단 1Cm만 떨어져 있어도 그 부동산은 맹지이니까 필히 살펴보아야 할 것입니다.
제일 정확한 것은 담당공무원께 확인하는 것입니다. 확인할 때 사고자 하는 땅의 용도를 바꾸었을 때 허가가 나는가?를 질문해 보면 정확한 것입니다.
4.발품을 팔아야 합니다. 한 곳의 공인중개사에 방문하여 그 곳에만 의지한다면, 상식적으로 생각해도 그 한 곳의 정보만을 알 수 있을 것입니다. 보다 더 많은 정보를 알기 위해서는 수많은 공인중개사를 방문하여, 위에 적은 사항들을 질문해보고 자기가 투자하고자 하는 부동산을 찾는 것이 바람직하다고 할 것입니다.
5.비용은 부동산 가격과 취등록세와 공인중개사수수료 정도를 합한 금액일 것인데, 공인중개사수수료는 매매가격의 최대한 1%를 넘지 않으며, 공인중개사사무실에 요율표를 비치하도록 법으로 규정하고 있으니까, 그것을 보고 비용에 합산하면 될 것입니다.
6.비용을 지불할 때는 송금을 해야 근거가 남을 것이며, 수표나 특히 현금으로 계산하는 것은 피하는 것이 좋습니다. 사기 전에 당해 부동산에 관련된 등기부등본이나 건축물관리대장, 임야대장, 토지대장 등의 모든 서류는 반드시 발급받아 살펴보아야 할 것입니다.
공인중개사만 믿고, 자신이 살펴보지 않는다는 것은, 내 신발을 사는데 대충 맞겠지 하는 안이한 생각으로, 남에게 부탁하는 것과 같을 것입니다.
7.부동산 매수할 때는 계약금, 중도금, 잔금으로 이루어지는데, 계약금을 지불하고 잔금까지 긴 시간동안 매매사고가 날 수도 있으니까, 여러 번 살펴보고, 이 물건이다 싶으면, 한꺼번에 돈을 일시불로 지불하고, 사는 것도 매수사고를 줄이는 방법일 수도 있습니다.
8.부동산투자는 기본적으로 2년 이상의 기간을 가지고 해야 합니다. 짧은 기간에 투자하여 떼돈을 버는 것은 없다는 것을 상기하는 것이 좋습니다.
오늘은 부동산 매수를 할 때, 조심해야 할 것들을 전반적으로 살펴보았으나, 실질적으로 부동산 투자를 하려면 이 글보다도 훨씬 많은 살펴봄이 있어야 하기 때문에, 전문가인 공인중개사 여러 곳에 방문하여, 물건을 찾는 발품을 팔아야 합니다. 물론 저에게 직접 문의해도 좋습니다.
다음 회차에는 부동산의 위치의 가치와 비이동성, 비생산성, 상가에 투자하려면 살필 것들과 양도소득세, 기타 여러 가지를 살펴보기로 합니다. 좋은 투자로 성공하는 투자가 이루어지기를 바랍니다.
2017-03-03
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분양권 전매⦁분양계약도 신고 하나요 ?
▲ © 행복세종타임즈
토지 · 상가 분양권 전매행위와 최초 분양계약은 2017년1월20부터 신고 !
부동산 거래 신고 · 허가 관련 제도를 단행 법률로 통합한 '부동산 거래신고 등에 관한 법률'이 제정 · 공포돼 2017년 1월20일부터 시행된다고 국토교통부는 1월19일 밝혔다.
토지 · 상가 분양권 전매행위와 최초 분양계약이 부동산 거래 신고 대상에 포함되는 등 관련 제도가 단행 법률로 통합됨에 따라 사실상 부동산과 관련한 모든 거래가 신고 대상에 포함된다.
토지 · 주택 매매와 아파트 분양권 등은 부동산 거래신고 대상이고, 분양계약이나 토지 · 상가의 분양권 전매는 시 · 군 · 구에 검인신고를 하는 등 이원적으로 운영되던 것을 앞으로는 부동산의 최초 분양계약과 토지 · 상가 분양권 전매도 신고 대상에 포함되면서 분양권 관련 제도가 개별법에 흩어져 거래신고 · 검인신고의 대상과 절차 등을 파악하기 어려웠던 토지와 상가에 대한 분양권과 분양권 전매에 대한 거래 제도를 쉽게 이해할 수 있도록 관련 제도를 통합 · 정비한 것이다. 또한 허위신고 사실을 자진해서 신고한 자에 대한 과태료 감면제도(리니언시)도 도입하며, 국토부는 새로운 법률 제정으로 시행령, 시행규칙 등의 전면적 정비가 필요한 만큼 올해 1분기 중 하위법령 제정안을 마련해 입법 예고할 방침이다.
입주권 : 도시및주거환경정비법에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위로서, 재개발 · 재건축 · 택지 개발사업 등에 의한 조합원의 관리처분계획의 인가전 기존 주택에 대한 소유권이 이후 입주할 예정인 아파트에 대한 권리로 바뀌게 되는 것으로 동, 호수가 정해지지 않은 상태
분양권 : 주택법에 따른 사업계획의 승인을 받아 건설되는 주택을 취득한 권리이며, 평형과 동/호수가 확정된 상태
입주권과 분양권의 차이 : 입주권은 매매할 때 부동산 평가액에 프리미엄을 붙여 양도하게 되며, 분양권은 계약시 지급한 금액에 프리미엄을 붙여서 양도하는 것이 일반적이며, 입주권은 분양권과 달리 실제 주택이 아니지만, 주택 수를 계산할 때는 포함된다.
2016-04-17
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정대영교수의 부동산세상
▲ © 행복세종타임즈
행복도시 거버넌스
“도시변화의 수요에 대응하여 도시발전을 도모하기 위한 일련의 의도적 행위로서 도시계획의 이념을 실현하는 행위”는 도시개발(urban development)의 정의이며, 다양한 도시개발에 대한 개념을 정리한 사전적 의미는 기성도시 주변 또는 떨어진 곳에 인구 및 산업 등을 조절, 정비하고 기성도시의 확장, 신도시의 건설 등을 하는 것”이다.
충청남도의 동쪽에 위치한 공기가 청정하고 조용한 전원마을이 행정중심복합도시로 도시개발이 시작되며, 2012.7.1.일 설치된 세종특별자치시에 연기군 등이 편입되면서 본격적인 행복도시개발이 시작되었다.
행복도시 개발은 대한민국정부 탄생 이래 최대의 도시개발이며, 단기간에 도시의 변화가 이루어지고 있으며, 도시개발과 환경보전, 기능과 삶의 질을 어우르며, 사회, 경제. 문화, 환경 등을 포괄하는 새로운 시가지 조성방식으로 출발하였으며, 자족기능 · 성장동력 확충을 기반으로 하는 세계적인 친환경도시로 육성하겠다는 목표로 올해 2단계 사업은 진행되고 있다.
단기간이란 시간적인 변화의 수요에 대응하여 행복도시는 엄청나게 빠른 속도로 변화를 유도해가면서 목적을 달성하기 위한 계획적, 체계적, 쾌적한 도시환경과 공공복리 증진에 기여하는 지속가능한 개발을 향해 진행하고 있는 것 같다.
하루하루가 급속도로 변화해가는 행복도시를 놀랍게 바라보면서 정부주도의 도시계획과 도시공간의 변화에 체계적으로 주민이 참여하는 도시사회 문화의 변화를 인식하고 발전시켜 나가야 할 시점이라는 생각이 든다.
즉, 2단계 사업이 시작되는 이 시점에서 행정중심 복합도시 건설청의 주도적인 행복도시건설에 대한 업무 수행방식 등에 대하여 개선해야 될 필요성이 있다. 행복도시를 관할하는 세종특별자치시청과 그 제도권에 거주하는 주민의 생각과 역할이 행복도시 개발에 적극적인 반영이 되어야 하며, 이를 위한 주민 거버넌스(Governance)센터의 설립 등을 통하여 세종시와 주민의 의견을 적극 반영하는 도시개발 방식의 도입을 통하여 소통과 네트워크 형성이 되었으면 한다.
2016-04-03
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정대영교수의 부동산세상
▲ © 행복세종타임즈
세종 행복도시는 인구 50만명을 목표로 2030년까지 총사업비 22조5천억을 투입하여 3단계로 나눠 인구계획에 맞춰 20만호 주택을 공급할 계획이며, 2020년까지 입주12만호를 목표로 정하고 공동주택 공급량의
50%를 특별공급 비율로 설정하여 공급중이다.
신도시, 혁시도시, 행복도시 등에서 이전기관 종사자에게 특별분양 혜택을 주는 첫 번째 이유는 이전하는 기관에 근무하는 종사자의 주거 안정을 위한 것인데, 2015.9.11일 국정감사 발표에 따르면 행복도시 이전기관에 다니는 공무원과 종사자들에게 조기정착 및 주거안정을 위해 지원한 특별분양 아파트의 전매비율은 8.1%로 나타났고, 기관별 전매비율에서 한국정책방송원은 36.4%로 가장 높은 전매비율을 기록했으며, 기획재정부, 국토교통부, 국세청 등의 공무원들도 투기단속이 아닌 투기수단으로 활용되었음을 보여주었다. 행복도시를 포함하여 전국적으로 시행되는 이전기관 특별분양 실태를 살펴보면 조기정착 및 주거안정 취지와는 조금 다른 투기수단의 목적으로 보여지기도 한다. 뒤늦게라도 행복도시 특별공급 받은 자의 전매제한기간을 1년에서 3년으로 강화한 것은 다행스러운 일이라 보여 진다.
올해 3.8일 입법 예고된 주택공급에 관한 규칙은 세종시 아닌 지역의 실수요자에게도 세종시(행복도시)에 공급되는 아파트의 일정 비율을 공급할 수 있도록 근거를 마련하여 기타지역 실수요자에게도 공동주택을 분양받을 수 있도록 함으로써 특별 분양과 세종시민 들만이 독점하게 만든 행복도시 공급방식에 탄력적 대응 할 수 있도록 하였다.
행복도시 공동주택을 분양 받은 세종시민이 다시 분양에 참여하고, 특별분양 받은 이전기관 종사자가 세종시민이 되어 다시 일반분양으로 참여하는 행태로, 분양제도는 실수요자보다는 프리미엄을 생각하는 투자 목적의 가수요자를 양산시키며, 행복도시 분양시장이 과열이 되어갔고, 입주시마다 가수요에 의한 전세물량이 많아지면서 전세가격이 다운되어 대전, 청주, 공주 등의 인근 시에서 블랙홀처럼 젊은 층의 유입이 급격히 늘게 되었다.
하지만 최근 전세입주 물량이 소진되자 전세가격은 상승하기 시작하였고, 지난해까지 인근 시의 반값정도에서 거래되던 전세가격이 2배 가까이 상승하게 되면서 인근시와 비슷한 가격 또는 추월하는 양상을 보이며, 전세가격의 급격한 상승에 따른 전세입주민들의 고충도 늘어나고 있다. 이런 상황에서 행복도시 공동주택 공급방식 변경에 따른 기타지역의 실수요자가 아닌 가수요 세력의 분양참여가 가능해지게 되면 진정한 실수요자의 분양은 더 어려워질 수도 있으며, 행복도시 공동주택 분양시장은 가수요에 의한 투기의 장으로 변질된 수도 있을 것이므로 투기대책, 전매제한 등의 적절한 대비책이 보완되어야 한다.
2016-03-20
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정대영교수의 부동산세상
▲ © 행복세종타임즈
▲ © 행복세종타임즈
2016년 세종시 행정중심복합도시의 2단계 사업이 본격화되면서 행복청은 “행복도시를 세계적인 친환경도시로 육성”하기 위해 도시의 자족기능을 유치해 핵심 성장 동력을 창출하고, 도시브랜드 가치를 향상시키는데 역량을 집중시킬 것이라 발표하며, 그에 따른 구체적인 실천계획을 마련하였다. 행복도시인 세종시가 세계적인 도시로 발돋움하기 위해 도시기반을 고도화하기 위한 세부사항 첫 번째는 공동주택 2만호를 공급하고, 특색 있는 주거 공간 조성을 위한 주택 특화도 지속 확대할 계획이라고 밝혔다. 이에 따라 2016년에는 민간분양 22개단지 1만4000세대와 LH공사 6,000여세대의 공동주택이 지난해보다 4,000여 세대가 증가한 20,0284세대의 공동주택이 공급되게 되면서 생활권역별로 다양한 유형과 특화된 디자인 설계 등으로 관심이 집중되고 있다.
현재, 행복도시는 전체 주택 공급계획량의 40% 수준인 8만여 세대가 공급되었으며, 이중 4만6,0000여세대가 입주를 완료하였거나 입주 중으로 전체 입주율은 87.7%를 보이고 있으며, 세종시로 변화되기 전인 2007년 연기군의 인구는 약8만4,000명이었고, 현재는 22만3,000여명에 이르고 있으며, 세종시 인구의 평균나이는 약31.4세로 나타나고 있다.
지금까지 행복도시 공동주택 분양은 이전기관 종사자의 조기정착 및 주거안정을 위해 지원한 특별 분양과 세종특별시민에게 우선적으로 허용해온 청약제도 등으로 인하여 세종시로 이주하고 싶은 다른 지역 거주자인 실수요자들이 청약 기회를 얻지 못하게 되면서 높은 프리미엄을 주고 구입할 수밖에 없었고, 행복도시에 아파트를 공급받은 세종시민이 계속 청약 신청 기회를 만들면서 이주 공무원 과 세종시민 만의 청약을 독식하게 되는 모순점을 가지며, 이런 모순점이 투기수단 등으로 활용되는 등, 분양에 따른 여러 가지 문제점이 노출되기도 하였다.
국토교통부는 지난해 공동주택 특별공급 전매기간을 1년에서 3년으로 강화하고, 올해에는 세종시 공동주택의 일정 비율을 세종시가 아닌 지역에 거주하는 사람들에게 배정할 수 있는 근거를 마련하고, 다자녀가구에게 최하층 우선 배정 등을 주요 내용으로 하는 「주택공급에 관한 규칙」일부개정안을 3월 8일(화)부터 40일간 입법예고 하였다.
2016-03-13
