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전월세 상한제, 부린이라면 꼭 알아야 할 핵심 가이드
"전세가 끝나면 얼마나 올릴까요?" 부동산 계약이 끝나갈 때쯤, 많은 세입자들이 가장 걱정하는 부분입니다. 전월세 상한제는 이런 고민을 줄이기 위해 정부가 도입한 임대료 인상 제한 제도입니다. 부린이(부동산 초보)도 쉽게 이해할 수 있도록 전월세 상한제에 대해 차근차근 알아보겠습니다.
1. 전월세 상한제란?
전월세 상한제는 기존 세입자가 거주를 연장할 경우, 임대료 인상 폭을 일정 수준으로 제한하는 제도입니다. 2020년 7월 개정된 주택임대차보호법을 통해 도입되었으며, 핵심 내용은 다음과 같습니다.
▶계약 갱신 시 임대료 인상률 5% 이내 제한
▶세입자가 원하면 한 번 더 2년 계약 갱신 가능 (총 4년 거주 보장)
▶신규 세입자에게는 임대료 제한 없음
즉, 현재 거주 중인 집에서 계약을 갱신하면 전세나 월세가 5% 이상 오를 수 없지만, 새로 입주하는 세입자에게는 제한이 없다는 점이 특징입니다.
2. 왜 전월세 상한제가 필요할까?
예전에는 집주인이 전세나 월세를 원하는 만큼 올릴 수 있었습니다. 그러다 보니 갑작스럽게 오른 임대료를 감당하지 못한 세입자들이 어쩔 수 없이 이사를 가야 하는 경우가 많았죠.
전월세 상한제의 도입 목적
▶ 세입자의 주거 안정 보장
▶ 급격한 임대료 상승 방지
▶ 부동산 시장의 안정화
특히, 서울과 수도권처럼 주거비 부담이 큰 지역에서는 세입자 보호의 필요성이 더욱 강조됩니다.
3. 전월세 상한제, 어떻게 적용될까?
전월세 상한제는 모든 주거용 건물(아파트, 빌라, 단독주택 등)에 적용됩니다. 단, 기존 세입자가 계약 갱신을 원할 경우에만 5% 상한이 적용되며, 새로운 세입자를 받을 때는 제한이 없습니다.
예시)
A 씨는 현재 1억 원에 전세로 거주 중입니다. 2년 후 계약을 갱신하면 집주인은 최대 5%까지 인상할 수 있습니다. 즉, 1억 500만 원까지는 인상 가능하지만, 그 이상은 불가능합니다.
4. 전월세 상한제의 장점과 단점
장점
세입자 보호: 갑작스러운 임대료 폭등을 방지하여 안정적인 주거 환경 조성
이사 비용 절감: 주거 이동 비용이 줄어들어 세입자 부담 완화
전세난 완화 효과: 임대료 폭등이 줄어들면서 시장 안정화 기대
단점
신규 계약 시 임대료 급등 가능성: 집주인이 기존 세입자에게는 5%까지만 올릴 수 있으므로, 새 세입자에게는 높은 가격을 요구할 가능성
전세 매물 감소: 집주인들이 전세를 줄이고 월세로 전환할 가능성
임대인의 부담 증가: 세금, 관리비 인상 등을 고려하면 5% 제한이 집주인에게는 부담이 될 수도 있음
5. 부린이를 위한 계약 꿀팁
전월세 상한제를 제대로 활용하기 위해 부린이가 꼭 알아야 할 몇 가지 팁을 정리했습니다.
▶ 계약 갱신을 원하면 만료 6개월~2개월 전까지 집주인에게 통보하세요. ▶ 전월세 상한제가 적용되는지 계약서를 꼼꼼히 확인하세요. ▶ 만약 계약 갱신이 거부당했다면 임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단)에 상담을 요청하세요.
전월세 상한제는 세입자의 주거 안정을 위한 중요한 제도입니다. 하지만 신규 계약에는 적용되지 않기 때문에, 전세나 월세가 급등할 가능성도 존재합니다. 부린이라면 계약 갱신권을 적극 활용하고, 법적 보호를 받을 수 있는지 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 부동산 계약은 작은 차이로 큰 비용 차이가 발생할 수 있으니, 꼼꼼한 준비로 현명한 선택을 하세요!
2025-03-17
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코리빙(Co-living): 현대인의 새로운 주거 방식
최근 몇 년 사이, 주거 문화에 큰 변화가 일어나고 있습니다. 1인 가구가 급증하고, 원격 근무가 보편화되면서 기존의 전통적인 거주 방식이 점점 변하고 있습니다. 이러한 흐름 속에서 새로운 주거 트렌드로 자리 잡고 있는 것이 바로 '코리빙(Co-living)'입니다. 단순한 쉐어하우스(Share House)를 넘어, 공간과 라이프스타일을 공유하는 코리빙은 미래의 주거 모델로 주목받고 있습니다.
◈코리빙(Co-living)이란?
코리빙은 단순한 공동 주거 공간이 아닙니다. 입주자들은 개인적인 방을 갖되, 거실, 주방, 헬스장, 업무 공간 등 공용 시설을 공유하며 공동체적 삶을 누릴 수 있습니다. 이 개념은 기존의 쉐어하우스와 차별화되는데, 코리빙에서는 단순한 공간 공유를 넘어, 네트워킹과 커뮤니티 형성이 중요한 요소로 작용합니다.
MZ세대(밀레니얼+Z세대)를 중심으로 인기가 급증하고 있으며, 특히 디지털 노마드, 창업가, 프리랜서들 사이에서 주목받고 있습니다. 이들은 집에서 혼자 일하는 것보다, 다양한 사람들과 교류하면서 시너지를 창출할 수 있는 공간을 선호합니다.
◈코리빙이 주목받는 이유
▶1인 가구 증가 및 라이프스타일 변화
통계청에 따르면, 국내 1인 가구 비율은 지속적으로 증가하고 있습니다. 특히 청년층과 직장인들은 합리적인 비용으로 주거 공간을 확보하면서도, 외로움을 해소하고 네트워크를 형성할 수 있는 코리빙을 선호합니다.
▶높은 주거비 부담 완화
서울, 뉴욕, 런던 등 대도시의 높은 주거비는 1인 가구에게 큰 부담입니다. 코리빙은 상대적으로 저렴한 가격으로 주거 공간과 다양한 편의시설을 함께 이용할 수 있는 경제적인 대안이 됩니다. 관리비, 인터넷, 가구 등이 포함된 패키지 형태로 제공되는 경우가 많아 추가 비용 부담도 적습니다.
▶사회적 교류와 네트워킹 기회 제공
코리빙의 가장 큰 장점 중 하나는 공동체 문화입니다. 다양한 배경을 가진 사람들과 교류하면서 새로운 기회를 만들 수 있습니다. 이를 통해 자연스럽게 인맥을 넓히고, 비즈니스 기회를 창출할 수도 있습니다.
◈코리빙의 장점과 단점
장점
▶ 경제적 부담 감소: 호텔이나 원룸보다 저렴한 비용으로 생활 가능
▶다양한 편의시설 제공: 헬스장, 라운지, 공유 주방 등 활용 가능
▶ 유연한 계약 조건: 일반적인 전세나 월세보다 짧은 계약 가능
▶ 커뮤니티 형성: 다양한 사람들과 네트워크 구축 가능
단점
▶사생활 침해 가능성: 공용 공간을 사용해야 하기 때문에 개인적인 공간이 부족할 수 있음
▶생활 패턴 차이: 룸메이트나 공동 거주자와의 생활 방식 차이로 갈등 발생 가능
▶추가 비용 부담: 일부 코리빙 공간은 편의시설 이용료가 추가될 수 있음
◈대표적인 코리빙 사례
▶글로벌 코리빙 브랜드
위리브(WeLive): 공유 오피스 기업 위워크(WeWork)가 운영했던 코리빙 브랜드로, 업무 공간과 생활 공간을 결합한 혁신적인 모델을 제시했습니다.
로컬즈(Locals): 유럽과 미국에서 인기를 끌고 있는 코리빙 브랜드로, 주거 공간뿐만 아니라 이벤트와 커뮤니티 활동을 강조합니다.
▶국내 코리빙 브랜드
맹그로브: 서울을 중심으로 운영되는 친환경적 코리빙 브랜드로, 지속 가능성을 고려한 디자인과 다양한 커뮤니티 프로그램이 특징입니다.
우주(WOOSU): 청년층을 위한 합리적인 가격과 세련된 인테리어로 주목받고 있습니다.
◈코리빙의 미래 전망
디지털 노마드 시대의 필수 요소
원격 근무와 글로벌 이동이 활발해지면서, 전 세계를 떠돌며 일하는 디지털 노마드들에게 코리빙은 이상적인 주거 형태가 될 것입니다.
스마트 코리빙의 등장
AI, IoT 기술이 발전하면서, 스마트홈 기능을 갖춘 코리빙 공간이 늘어날 것입니다. 스마트 락, AI 보안 시스템, 에너지 절약형 조명 등이 도입될 가능성이 높습니다.
고령화 사회와의 연계
현재는 젊은 층이 주로 이용하지만, 향후에는 시니어 전용 코리빙이 등장할 가능성이 큽니다. 노년층을 위한 건강관리 서비스나 커뮤니티 활동이 강조될 것입니다.
마무리하며
코리빙은 단순한 주거 방식이 아니라, 새로운 라이프스타일을 제시하는 혁신적인 모델입니다. 높은 주거비 부담, 사회적 고립, 유연한 거주 방식에 대한 요구가 커지면서 코리빙의 수요는 계속 증가할 것으로 보입니다.
앞으로 코리빙이 어떻게 진화할지, 또 어떤 형태의 공유 주거 모델이 등장할지 기대해 봅니다!
2025-03-14
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부린이를 위한 계약갱신요구권 완전 정복
부동산 시장에서 임차인의 권리를 보호하는 중요한 장치 중 하나가 바로 ‘계약갱신요구권’입니다. 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법을 통해 도입된 이 제도는 임차인의 주거 안정성을 보장하는 핵심적인 법적 권리로 자리 잡았습니다. 하지만 여전히 많은 임차인들이 정확한 행사 방법과 조건을 몰라 권리를 제대로 활용하지 못하고 있는 것이 현실입니다. 그렇다면 계약갱신요구권은 무엇이며, 언제 그리고 어떻게 행사해야 할까요?
◈계약갱신요구권이란?
계약갱신요구권은 임차인이 일정한 요건을 충족할 경우 임대인에게 기존 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리입니다. 이를 통해 임차인은 불합리한 계약 종료로부터 보호받을 수 있으며, 보다 안정적인 거주 환경을 유지할 수 있습니다.
- 법적 근거
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 최초 2년 계약이 종료되기 전 한 번에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.
◈계약갱신요구권 행사 시기
임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 시기는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 즉, 계약 종료일이 2025년 12월 31일이라면, 2025년 6월 30일부터 10월 31일 사이에 행사해야 합니다. 이 기간 내에 임차인이 갱신을 요청하면, 임대인은 특별한 사유 없이 거절할 수 없습니다.
◈계약갱신요구권 행사 방법
임차인은 계약갱신요구권을 행사할 때 구두, 문자, 이메일, 내용증명 등 다양한 방법을 사용할 수 있지만, ‘증빙이 가능한 방식’(내용증명 우편, 이메일, 문자 등)이 가장 안전합니다.
-계약갱신 요구 예시 (문자/이메일)
[안녕하세요, 임대인님.
저는 귀하의 건물(주소: 서울시 강남구 XX아파트)에 거주하는 임차인 [이름]입니다. 현재 임대차 계약이 2025년 12월 31일 만료 예정이며, 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약 갱신을 요청드립니다. 계약 갱신과 관련하여 논의할 수 있도록 연락 부탁드립니다. 감사합니다.]
◈임대인이 거절할 수 있는 경우
임대인은 모든 경우에 계약갱신을 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 정당한 사유가 있는 경우, 갱신을 거절할 수 있습니다.
-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유
임차인이 계약상 의무(예: 월세 연체, 불법 용도 변경 등)를 위반한 경우
-임대인이 직접 거주하려는 경우(단, 실제 거주하지 않으면 임차인에게 손해배상 책임 발생 가능)
-건물 재건축, 철거, 대수선 등의 사유로 계약을 유지하기 어려운 경우
-기타 정당한 사유(임차인의 과실로 임대차 관계가 유지되기 어려운 경우 등)
◈계약갱신 후 조건 변경 가능 여부
갱신된 계약의 임대료는 일정 범위 내에서 조정될 수 있습니다.
-임대료 인상 제한
갱신 계약 시 임대료는 기존 금액의 5%를 초과하여 인상할 수 없음
단, 주변 시세 등을 고려해 임차인과 임대인이 협의 가능
◈계약갱신요구권 행사 후 주의할 점
-문서로 증빙을 남긴다 → 계약갱신 요구는 서면(내용증명, 이메일 등)으로 남겨 법적 효력을 확보해야 합니다.
-임대인의 거절 사유 확인 → 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 경우 법적 대응 가능.
-임대료 조정 협의 → 5% 이내 인상 여부 확인 후 협의 진행.
◈ 결론
임차인의 계약갱신요구권은 한 번만 행사 가능하며, 법에서 정한 요건과 절차를 준수해야 합니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절한다면, 법적 대응을 검토할 수 있습니다. 안정적인 주거 생활을 위해 계약갱신요구권을 적극적으로 활용해 보세요!
2025-03-08
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각종 부동산 대책의 핵심 키워드 “조정대상지역”
© 세종타임즈
정부의 부동산대책은 2017.8.2대책, 2018.9.13대책, 2019.12.16대책에 이어 2020.2.20대책을 20일 발표했다. 금번 대책은 '풍선효과'로 광역교통 개발 호재 등이 있는 경기 남부권의 아파트 가격이 뛰자, 규제 지역 확대에 나선 것이다. 현 정부 들어 19번째 부동산 대책으로 핵심 키워드는 “조정대상지역” 지정이다. 조정대상지역으로 지정되면 대출, 세제 등에서 규제가 강화된다.
조정대상지역이란 ?
조정대상지역은 집값 상승률이나 청약 경쟁률이 높아 과열이 우려되는 지역을 대상으로 지정한다. 구체적으로 직전 달부터 소급해 3개월간 해당 지역의 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로 ㉠최근 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과(국민주택규모 10:1) ㉡3개월간 분양권 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 곳 ㉢주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 중 하나의 상황에 해당할 경우 조정대상지역으로 지정된다. 현재 조정대상지역은 서울 전역 25개구와 경기도 과천, 성남, 하남, 고양·남양주 일부 지역, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지·기흥, 세종시[행정중심 복합도시 건설예정지역]를 포함 39곳에, 2.20대책에서 지정한 수원시 영통구, 권선구, 장안구와 안양시 만안구, 의왕시 5곳이 추가 되면서 총44곳이다.
조정대상지역으로 지정되면 ?
① 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화(3월2일 시행): ⑴全 금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 영위 개인사업자 및 법인 주택담보대출 대상으로 9억원 이하 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 낮아지고 9억원 초과분에 대해서는 LTV 30%를 적용한다.[기존 조정지역 주택가격 구간 없이 LTV 60%, 비조정지역 LTV 70%, ㉠무주택세대주 ㉡주택가격 5억원 이하 ㉢부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초구입자 7천만원 이하) 요건을 모두 충족하는 ‘서민·실수요자’는 현행과 같이 LTV 60%), 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율을 최대 70% 유지], ⑵조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화하여 ‘2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’를 조건으로 주택담보대출 가능[투기과열지구 내 1주택세대는 1년 내 처분 및 전입 의무를 조건으로 대출 가능]. ⑶조정대상지역의 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택도 자금조달계획서를 내야 한다[기존 투기과열지구 3억원 이상 주택], ⑷투기지역과 투기과열지구에서만 적용하던 주택임대업·주택매매업 이외의 사업자의 주택담보대출 제한을 조정대상지역까지 확대된다.
② 부동산관련세금: ⑴다주택자 양도세 중과, 양도차익에서 최대 80%를 공제해주는 장기보유특별공제(장특공제) 혜택 배제[다만, 12.16 대책에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 ’20.6월까지 양도하는 경우 양도세 중과 배제, 장특공제 적용], ⑵조정대상지역에서 1세대1주택 양도소득세 비과세를 받으려면 2년 이상 거주[8.2대책 이후]해야 하며 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택이 주어진다.[12.16대책]
③ 투기수요에 대한 관계기관 합동 조사 집중 실시: 국세청은 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석하여 탈세 혐의가 있는 경우에는 예외 없이 세무조사를 실시한다. 아울러, 지자체 합동 현장점검과 국토부 및 지자체 특사경의 수사 활동 등을 통해 해당지역에 대한 집값담합, 불법전매 등 부동산 불법행위가 발견되는 즉시 조사에 착수할 예정이다.
2020-02-27
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자경농지 양도소득세 감면 조건
© 세종타임즈
양도소득세는 건물이나 토지를 팔 때 생기는 소득에 부과되는 세금이다. 하지만 토지 중에서도 논과 밭 같은 농지의 양도소득세는 특별하게 주어지는 혜택이 있다. 8년 이상 농사짓던 땅을 팔면 양도차익이 있더라도 양도소득세를 전액 감면해 준다. 자경농민에 대한 조세우대 조치로서 점차 자경농민의 요건을 강화하는 한편 실무상 자경농민의 판단 시
요건을 엄격히 적용하고 있다. 농지를 팔 때 세금을 감면받으려면 농지 소재지에서 주민등록에 상관없이 실제로 거주하였는지, 실제로 농사를 지었는지가 중요한 조건으로 작용한다. 따라서 농지를 팔 계획이 있는 농민이라면 양도세 전액을 감면받을 수 있는 조건에 관심을 가질 필요가 있다. 양도세 감면조건을 잘 알아 놓는다면 미리 준비하는 지혜를 발휘 할 수 있기 때문이다. 양도세를 감면 받으려면 기본적으로 8년 이상 농사를 지어야 한다는 조건에 부합해야 한다. 이를 규정한 조세특례제한법 제69조는 지역 간의 균형발전과 농촌인구감소를 막고 농촌경제의 활성화를 위한 법이라 할 수 있다. 자경여부, 자경기간, 농지여부, 감면한도 역시 양도세 감면을 위한 필수 점검항목이다.
◈농지 소재지에 거주해야 한다.
다음 중 한 가지 조건만 갖추면 됩니다. 농지가 소재하는 시·군·구(자치구[특별시와 광역시 내에 있는 구지역])안의 지역에 거주할 것, 농지가 소재하는 시지역과 거리에 상관없이 연접한 시·군·구(자치구)내의 지역에 거주할 것, 당해 농지로부터 ‘직선거리’ 30㎞ 이내에 거주할 것. 예를 들어 충남 부여군에 농지가 있다고 가정하면 부여에 살고 있다면 농지 소재지에 거주로 보며, 행정지도상 부여와 연접한 지역인 청양군·논산시·보령시 등에 살아도 거주로 본다. 하지만 연접되지 않은 세종시는 해당되지 않는다. 또한 행정지도상 연접하지 않아도 직선거리를 측정해서 30㎞ 이내에 거주하다면 재촌으로 본다. 여기서 직선거리란 도로상의 거리가 아닌 행정지도상 직선거리를 말한다.
◈8년 이상 농사지어야 한다.
자경기간은 농지 취득일부터 양도일 사이에 8년 이상 직접 농사를 지어야 세금이 감면된다. 여기서 중요한 점은 상속받은 농지는 돌아가신 부모님이 경작한 기간도 합산한다. 예를 들어 서울에서 직장을 다니는 자녀가 피상속인이 8년 이상 농사짓던 농지를 상속받아 3년 이내에 양도하면 자녀는 농사를 안 짓더라도 특별히 감면된다. 만약 아버지가 6년간 농사를 짓다 돌아가셨다면 상속받은 자녀가 2년 이상 농사를 지으면 감면된다. 자녀는 최소 1년 이상은 농사를 지어야 한다. 이때 8년이라는 시간을 연속해서 농사지을 필요는 없다.
◈농지는 자경해야 한다.
자경한 농지란 직접 경작을 의미한다. 즉 대리경작이나 임대를 주지 말고 본인이 직접 농사지어야 한다는 뜻이다. 여기서 ‘직접경작’은 법에서 다음 2가지로 정의 한다. 첫째, 거주자가 소유한 농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시종사 해야 한다. 둘째, 거주자가 소유한 농지에서 농작업의 2분의1 이상을 자기노동력에 의하여 경작 또는 재배해야 한다. 특히 2020년 1월1일 이후 양도부터는 사업소득금액과 총급여액의 합계가 3,700만원 이상인 경우와 복식부기 의무자(제무제표) 수입금액 기준 도소매업, 부동산매매업 3억, 제조업 등 1.5억, 부동산임대업 0.75억이상의 수입금액이 있는 경우 해당 과세기간은 자경기간에서 제외한다. 이자소득, 배당소득, 연금소득은 해당하지 않는다. 즉 다른 직업의 소득이 많으면 농업에 전념하기 어렵다는 의미다.
◈양도일 현재 농지이어야 한다.
농지는 전·답으로서 지적공부의 지목에 관계없이 실지로 경작에 사용되는 토지를 말하며 양도일 현재 농지여야 감면 대상이 된다. 여기서 양도일은 대금 청산일이 원칙이다. 만약 주거·상업·공업지역에 편입되거나 환지 예정지 지정을 받아 3년 이내에 양도하는 경우에는 편입되거나 지정을 받은 날까지 발생한 소득에 대해서만 100%세액을 감면해 준다. 주거·상업·공업지역안의 농지로서 편입된 날부터 3년이 지난 농지이거나 환지 예정지 지정일로부터 3년이 지난 농지는 전부 과세대상이 되므로 유의해야 한다. 따라서 토지이용계획확인원을 검색하여 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’상 주거·상업·공업지역 안에 있는지 반드시 확인해야 한다.
◈양도세 100% 감면받기
8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용받는 경우에는 농어촌특별세가 비과세된다. 다만, 이런 조건들을 다 충족 시켰다 하더라도 양도세를 무제한으로 감면해주지 않는다는 점을 유의해야 한다. 100% 감면받을 수 있는 총 한도는 다른 감면세액과 합하여 과세기간별로 1억원, 5개 과세기간의 합계액 2억원을 한도로 감면한다. 경작하던 농지를 양도해 최대한 감면 받으려면 1년 단위로 나누어 1년에 1억원씩 감면받아 감면세액을 최대 2억원까지 받는 것이 유리하다. 가령 A씨가 8년 이상 자경한 농지의 양도세가 1억5천만원 상당의 농지를 올해 안에 양도 할 계획이 있다면 1억원분에 한해서 양도세가 감면되고 나머지 5천만원에 대해서는 양도세를 부담해야한다. 따라서 A씨는 금년에 1억한도 내에서 일부 필지를 매도하고, 다음해에 나머지를 매도하는 방식으로 분할매도 한다면 전액 감면받을 수 있는 길이 열린다. 세법상 ‘1년 한도’의 1년이란 과세기간(1월1일부터 12월31일)를 의미하기 때문이다.
◈감면받는 절차와 제출자료
신고를 하지 않아도 되는 비과세와는 달리 감면은 신고와 함께 감면신청서를 반드시 제출해야한다. 양도한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고와 함께 증빙서류를 첨부해 세액면제신청서를 제출해야 한다. 이때 모든 입증은 납세자가 해야 하므로 다음과 같은 자료를 챙긴다. ▲농지 소재지에 거주하는 거주자는 주민등록등본 ▲취득일부터 양도일 사이에 8년 이상인 경우는 등기사항증명서 또는 토지대장등본의 확인 ▲직접 경작의 경우는 시·구·읍·면장이 발급한 농지원부(1,000㎡ 이상), 자경농지사실확인서(마을이장,농지위원장), 조합원증명원과 거래자별 상세내역, 농약·비료·종자·면세유·농기계구입 영수증, 농산물 판매확인서, 추곡수매확인서, 쌀직불금 내역서 등 ▲양도일 현재 농지인 경우에는 토지이용계획확인원, 토지특성조사표, 항공사진 등이 필요하다.
2020-02-09
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부동산 공화국에서 투자자로 살아남기
▲ © 세종타임즈
◈ 책 소개
“소형주택은 정말 투자 가치가 높을까?”
“꼬마빌딩이 뜨는 이유는 뭘까?”
“나도 부동산 부자들처럼 성공할 수 있을까?”
부동산투자를 시작하기 전에 반드시 해야 할 질문들
“부동산은 반등할 것이다.” vs “부동산은 폭락할 것이다.”
전문가들조차 하나의 부동산시장을 놓고 완전히 다른 분석을 내놓는다. 하지만 두 번째 월급을 꿈꾸며 살뜰하게 자산을 모아온 많은 투자자들이 한쪽으로 치우친 판단과 시각으로 ‘묻지마’ 투자를 단행한다.
투자를 성공으로 이끄는 것은 맹목적인 믿음이 아니라 흔들림 없는 원칙이다. 수많은 정보 속에서 수익으로 향하는 길을 찾으려면 그들이 말하지 않는 것에 주목해야 한다. 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》에 담긴 초보 투자자들이 가장 궁금해 하는 질문 속에 그들은 절대 알려주지 않는, 흔들림 없는 투자원칙의 힌트가 숨어 있다.
◈ 출판사 서평
▷그들은 절대로 지금 사지 말라는 말은 하지 않는다!
공인중개사나 부동산을 업으로 하는 사람들에게 “지금은 사지 않는 게 좋다”라는 말을 들어본 적 있는가? 신문을 가득 채운 부동산광고와 그 옆의 분양기사, 개발계획기사를 봐도 마찬가지다. 불황에도, 호황에도 최고의 수익을 올릴 수 있는 물건들로 대한민국이 가득 찬 것 같다. 정확한 의미는 모르겠지만 ‘확정수익률’, ‘특별분양’ 같은 말을 들으면 이미 안정적으로 높은 수익을 올리고 있는 기분마저 든다.
부동산투자가 활발해져서 거래가 많아지면 누가 가장 좋아할까? 첫 번째는 부동산중개를 통해 수수료를 받는 공인중개사일 것이다. 두 번째는 정부일 것이다. 부동산을 거래할 때 발생하는 등록세와 양도소득세를 받기 때문이다. 부동산투자를 통해 수익이 발생해도 남 좋은 일만 시키고 내 몫은 적은 게 현실이다.
이렇게 한쪽으로 치우친 정보와 시각으로는 투자에 성공할 수 없다. 국내 대기업 경제연구소와 지자체 출연 연구소에서 부동산 정책을 연구한 이창우 한국부동산분석학회 이사는 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》에서 전문가들은 절대로 말하지 않는 부동산투자의 ‘속사정’을 다양한 통계와 현장의 사례들로 낱낱이 밝히고, 가짜 정보에도 흔들리지 않는 나만의 투자원칙을 만드는 법을 소개한다.
▷제2의 월급은 어떻게 가능할까? 먼저 나만의 투자 기준을 만들 것!
부동산시장은 급격하게 변하고 있다. 저자가 주목한 가장 큰 변화는 수요의 변화다. 특히 부동산에서 가장 큰 수요 요인은 인구와 가구인데, 통계청 발표에 의하면 1인 가구가 급격하게 증가함에도 불구하고 울산에서는 2032년부터, 대구의 경우 2035년부터 전체 가구수가 감소할 것이라고 한다.
먼 이야기인 것처럼 들리겠지만, 이러한 수요절벽은 15년도 채 남지 않았다. 지금까지의 부동산 불패 신화는 부족한 공급과 넘치는 수요가 지탱해왔다. 저자는 처음으로 수요가 감소하는 시기의 부동산투자는 기존의 접근법과 완전히 달라야 한다고 말한다.
저자는 수익형 부동산에 대한 판단도 놓치지 않는다. 수익형 부동산투자를 검토하고 있다면 대놓고 ‘색안경’을 쓰고 보라고 조언한다. 지속적으로 안정적이며 높은 수익을 보장하는 상품은 있을 수 없다는 것이다. 수익률 몇 퍼센트를 보장한다는 말을 믿고 투자계약서를 들여다보면 정작 관련 문구가 없는 경우도 있고, 보장이 된다고 해도 길어야 2년 이내로 한정된 경우가 대부분이다. 또한 시행사가 계약률을 높이기 위해 직접 임차인을 모집하고 임대료까지 대신 지급하는 경우도 있어 주의가 요구된다고 말한다.
▷믿을 수 없이 낙관적인 세상에서 합리적 투자자로 살아남기 위한 질문
저자는 이 외에도 소형주택, 재건축, 꼬마빌딩 등 초보 투자자들을 유혹하고 있는 부동산투자 키워드에 대한 원초적인 질문과 통찰을 멈추지 않는다. 소형주택의 경우 직장인이나 은퇴자 같은 초보 투자자들이 소액으로 수익을 올릴 수 있는 대표적인 상품으로 소개되면서 많은 자본이 몰렸다. 그런데 정말 소형주택은 투자 가치가 높을까?
현상만 보면 대형 평형 위주의 주택 공급과 1인 가구의 증가로 수요와 공급 간의 괴리가 발생하면서 소형주택 가격은 가파르게 상승했고, 소형주택 소유주들은 분명 큰 이익을 보긴 했다. 하지만 지금은 어떨까? 건설사들은 늘어난 수요를 맞추기 위해 소형주택 공급을 급격히 늘리기 시작했고, 정부까지 나서서 도시형 생활주택 공급에 나서는 바람에 2년 만에 공급과잉 상태에 이르렀다.
지금 부동산시장은 공급이 넘치는 상황으로 급변했다. 이러한 상황에서 데이터를 검증하고 투자를 판단하는 것은 결국 투자자 자신이다. 안전하게 강을 건너기 위해서는 강을 아는 것이 중요하다. 강의 얕은 부분, 유속이 느린 지점을 찾아 한 걸음씩 나아갈 때 생존 가능성을 높일 수 있다. 부동산투자도 마찬가지다. 《부동산 공화국에서 투자자로 살아남기》는수익을 꿈꾸는 초보 투자자들이 쉽게 잊어버리는 부동산시장의 거센 파도를 정확하게 짚어주고, 이를 뚫어낼 자신만의 투자 판단 기준을 알려줄 것이다.
◈저자 소개 지은이 이창우
한국부동산분석학회 이사. 경희대학교 주거환경학과와 서원대학교 경제학과 겸임교수로 재직 중이다. 한양대학교 도시공학 박사과정을 마치고 GS건설 경제연구소 선임연구원으로 다양한 현장경험을 쌓았으며, 토지 매입, 인허가, 재개발 수주 등 주택 개발 업무를 진행했다.
지자체 출연 연구원에서 부동산 정책 연구 및 주택, 부동산 관련 시장분석과 도시·주택 정책을 연구했다. 삼성경제연구소 SERI 건설·도시·부동산 정보교류 포럼을 10년 넘게 운영했고, 블로그를 통해 대중과 소통하며 건축과 경매, 투자예측, 도시개발 전망과 같은 부동산 전반의 흐름을 일반인도 쉽게 이해할 수 있도록 안내하고 있다.
지은 책으로는 《부동산, 돈 버는 선택 VS 돈 버리는 선택》이 있다.
이메일archi@daum.net 홈페이지www.archiurban.com
2018-07-31
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세종시 부동산투자 지금이 적기다.
▲ © 세종타임즈
문재인 정부가 8월초 발표한 부동산 대책이 수도권의 전, 월세 불안을 야기할 것이라는 전문가들의 이야기가 나왔다. 그렇다면 근본 원인 진단과 처방이 잘못되었다는 말이 된다. 결국 피해를 보는 사람들은 서민이기 때문이다. 그것은 공급 불균형이 시세차익을 노리는 단타투자 수요를 늘렸고, 저금리 기조와 투자할 곳이 없는 시장에서 유동성이 풍부한 것이 이유라고 판단한 것이다. 결국 이것은 문재인 정부는 ‘투기수요’가 수도권 집값 주범으로 인식하고 돈줄을 차단하는 대응전략을 펴게 된 이유다.
그렇다면 세종시의 경우는 어떠할까.
지금의 부동산정책의 핵심은 투기수요를 잡겠다는 것인데 실수요자들이 최대 수요자라 말하지만, 사실 실수요자는 은행 대출을 받을 수 있는 범위가 줄어들었고 실수요자의 자금 여력은 투자자 보다 불리한 구조로 만들어졌다. 그러므로 해서 실수요자보다는 자본 투자가들이 분양권을 거둬들이는 분위기가 세종시 부동산시장에서 일어나고 있다. 하지만 이것은 서민들은 죽어나게 만들어 놓고 실수요자도 매수할 수 없는 시장을 만들어놓은 정책이라 아닐 할 수 없다.
하지만 부동산 투자의 핵심은 안정기에 접어드는 시점이 절호의 기회라 할 수 있다. 부동산투자는 호재만 보고 따라가면 개발이 진행되는 동안 자금이 묶일 수 있고, 완전히 호재가 반영된 시점은 이미 시세가 상승해 큰 시세차익을 기대하기 어렵다. 그래서 세종시는 지금 바로 안정기에 막 접어드는 시점이기 때문에, 투자의 최적기라고 볼 수 있는 것이다.
부동산투자의 또 하나의 팁은 부동산 투자 시에는 드러난 대형 호재뿐만 아니라 기본 체력도 꼼꼼히 검토해 봐야 한다는 것이다. 부동산시장의 기본 체력은 인구인데 세종시는 갈수록 유입인구가 늘고 있다. 더구나 행정도시의 완성이라는 정치적 결정이 남아 다른 부처들의 이전이 있기 때문에 수요가 늘어남으로서 그 상승폭은 매우 클 것이다. 전국적으로 인구절벽의 시대로 인구감소를 맞고 있는 상황이지만, 세종시는 인구 상승이 지속될 뿐만 아니라 폭발적인 인구증가율을 보이고 있는 것이 사실이다.
인구가 몰리면 기본적으로 부동산 침체 위기는 우려하지 않아도 되며, 부동산 상승기에는 본격적인 상승 추진력으로 작용될 수 있기 때문이다. 하지만 그럼에도 불구하고 지금 당장 내 집 마련을 계획하고 있다면 자신의 자금력과 상환 능력을 꼼꼼히 따져야 한다. 내 집 마련을 위해 무리하게 대출을 받기보다 철저하게 자금계획을 세워야 한다. 보통 매매가의 70% 정도의 자금을 확보한 상태라면 대출의 폭은 30% 이내로 줄여 내 집 마련하는 것이 좋을 것이다.
2017-09-06
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부동산 규제강화에 따른 향후 부동산 경기를 진단한다
▲ © 세종타임즈
최근 정부는 부동산 가격 안정을 위해 거래신고제와 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 그리고 대출규제 강화를 포함한 부동산 종합대책을 발표했다. 이러한 대책들은 단기간에 부동산 거래가 위축시켜 가격을 안정시킬 수는 있다. 그러나 부동산 가격을 근본적으로 안정시키기 위해서는 지금의 조치만으로는 한계를 들어 낼 것이다.
그 대책으로는 금리정책과 같은 거시적인 대책이 중요하다. 부동산 정책은 대출규제나 수요억제와 같은 미시적 대책이 있으며 금리정책이나 경기부양정책과 같은 거시적 대책으로 구분된다. 부동산 가격은 수요와 공급과 같은 미시적 요인에 의해서도 영향을 받지만 금리나 경기와 같은 거시적 요인이 더 강력한 영향을 미치기도 한다. 금리가 낮아져 통화량이 증가하면 돈의 가치가 떨어지면서 실물인 부동산 수요가 늘어나게 되고 가격이 상승하기 마련이다.
KB금융지주경영연구소가 1일 발간한 '2017년 한국 부자 보고서'를 인용해보면 금융자산 10억 원 이상 보유한 개인 응답자 400명을 대상으로 지난 4~5월 설문조사를 실시하였다. 그 결과 금융자산 10억 원 이상을 보유한 국내 부자들은 향후 부동산 경기전망에 대해 나빠질 것이라고 예상한 응답이 근소하게 앞섰다. 이에 따르면 부자들 가운데 28.2%는 향후 부동산 경기가 악화될 것이라고 전망했다. 반면 27.2%는 좋아질 것이라고 전망했다. 나머지 44.6%는 현재 수준을 유지할 것이라고 전망했다.
KB금융지주경영연구소는 "향후 부동산 경기가 좋아질 것이라고 예상한 비율보다 나빠질 것이라고 예상한 비율이 다소 높게 나타났다"며 "한국 부자들의 부동산 경기에 대한 장기적 전망은 기대와 우려가 공존하는 모습이라고 할 수 있다"고 말했다.
대응 계획을 묻는 질문에는 '현 상태 유지'(39.4%)가 가장 높았고, '전·월세 등 임대형태 변화'(22.3%), '부동산의 전부 또는 일부를 처분하겠다'(20.2%), '타 부동산 투자'(12.3%) 등의 순으로 집계됐다.
향후 유망한 투자용 부동산으로는 '재건축 아파트'가 27.7%의 가장 높은 응답률을 보여, 재건축 아파트에 대한 높은 인기를 나타냈다. 특히 강남3구 지역 부자들의 투자용 재건축 아파트 보유율이 23.6%, 총자산 100억 이상 보유부자의 경우에도 21.4%로 매우 높은 수준을 보여, 한국 부자는 이미 재건축 아파트 투자를 실행하고 있음을 나타냈다.
'빌딩·상가'가 유망할 것이라고 응답한 비중도 26.2%로 높은 수준을 나타냈으며, 전원주택의 응답률이 단독·연립주택보다 높았다. 또한 한국 부자들은 부동산 투자 관련 정보를 주로 공인 중개업체(65.8%, 복수응답 기준)나 주변 가족·지인(59.6%), 또는 매스미디어(28.2%) 등을 통해 획득하는 것으로 나타났다.
2017-08-14
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8.2부동산규제대책과 세종시 부동산시장전망
▲ © 세종타임즈
부동산시장이 문재인정부의 '규제·금리·물량'의 트리플 악재에 직면하게 되면서 앞으로의 변화에 관심이 집중되고 있다. 전문가들은 중첩돼 나타나는 악재의 여파가 적지 않을 것으로 예상되는 만큼 시장 과열이 진정되고 장기 안정에 들어 갈 것으로 전망하고 있다. 정부는 지난 2일 '주택시장 안정화 방안(8·2부동산대책)'을 내놓았다. 정부가 6·19 대책의 미흡함을 인정하며 44일 만에 내놓은 새 대책은 예상을 크게 뛰어넘는 역대 최강도의 대책이다.
다주택자에 대한 양도소득세와 금융규제를 강화하고 서울 전 지역과 경기 과천·세종시는 투기과열지구로, 강남4구 등 서울 11개구 등은 투기지역으로 묶었다. 부동산 투기로 인한 불로소득을 더 이상 용인하지 않겠다는 강력한 의지를 담은 것이다. 더구나 재건축 조합원의 지위 양도를 금지하고 처음으로 재개발 분양권 전매를 제한하는 등 재건축·재개발에 대한 규제도 강화했다. 청약 과열을 막기 위해 1순위 자격을 강화하고 그동안 규제에서 제외됐던 오피스텔·지방 민간택지까지 규제에 포함했다. 이것은 세금, 대출, 청약 등 전방위적으로 부동산시장을 압박하는 규제 방안이 모두 포함돼 노무현 정부 시절인 2005년 8·31 부동산 종합대책 이후 12년 만에 가장 강력한 규제라는 평가다.
부동산시장을 분석해 보면 올 하반기(7~12월) 전국의 아파트 입주예정 물량은 총 23만3436가구다. 상반기(16만160가구)보다 45.8%, 지난해 같은 기간(18만3382가구)에 비해서도 27.3% 늘어난 물량이다. 월별로 보면 12월에 5만5533가구로 가장 많은 입주가 이뤄질 예정이다. 내년에는 올해보다도 14.7% 많은 43만4399가구가 전국에서 입주한다. 최근 5년간 연평균 입주 물량이 23만8225가구였던 점을 감안하면 무려 배 가까이 많은 것이다. 이번 부동산 규제의 범위와 영역이 워낙 광범위하고 촘촘해 단기적으로 시장 과열을 진정시키는데 실효성은 있을 것이다. 그뿐만 아니라 이후 기록적인 입주물량과 금리인상 등이 예고된 만큼 이와 맞물리면서 부동산시장이 장기 안정세로 들어 갈 것이라는 전망도 있다.
아울러서 보유세 강화와 후분양제 도입이 이번 규제에서도 제외되고 저금리에 시중에 풍부한 유동자금, 높은 전세가격 그리고 내년 지방선거를 호재로 인식하는 투자자들이 많아 언제든지 아파트가격 재상승 가능성도 남아있다. 하지만 규제에 금리, 입주물량까지 트리플 악재가 시장에 미치는 영향은 굉장히 클 수밖에 없을 것이다. "당장에는 조정효과를 거친 뒤 이후 하방압력이 강하게 작용해 장기적인 안정에 접어들겠지만 작용과 반작용의 법칙이 부동산에도 적용된다는 사실을 알아야한다.
전문가들의 제보에 의하면 자금력을 갖춘 부동산 투자자들이 세종시로 많이 유입되는 상황이 포착됐다며 이번 대책이 주택 여러 채를 확보하고 분양권 장사를 해왔던 투기 세력에는 치명적일 것이라고 말했다. 다른 전문가는 당장 내년부터 시행되는 양도소득세 부담을 줄이기 위해 매물이 쏟아질 것이라며 이번 조치는 외부 투기 세력의 유입을 줄이고 부동산 가격을 안정시키는 효과를 발휘해 실수요자들에게는 득이 될 것으로 내다봤다.
반면교사로 삼아야 할 노무현 정부의 부동산 정책 실패는 ‘투기와의 전쟁’을 선포하고 수요 억제에만 매달리다 보니 임기 초반 공급 확대에는 소홀했던 점이 원인이다. 세제 등 집값 잡기에만 집중할 경우 노무현 정부 상황이 되풀이될 수밖에 없다 강남권 재건축 아파트의 인기가 높다면 용적률 등 규제를 획기적으로 풀고 이익금은 전액 아파트 등 실물로 환수해 중산층과 서민들에게 공급하는 즉 적재적소에 공급을 늘려줘야 할 것이다.
2017-08-12
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재건축소유자, 다주택자 대상으로 세무조사 예정
▲ © 세종타임즈
정부가 부동산 투기를 잡기 위해 발표한 8·2 대책 이후 후속조치로 국세청이 다주택자를 대상으로 대대적인 세무조사에 착수한다. 5일 국세청과 부동산업계에 따르면 국세청은 다음 주 세무조사 대상과 내용을 확정해 발표할 예정이다.
구체적인 세무조사 대상과 투입 인원 등은 논의 중으로 서울 강남과 서초를 비롯해 세종 등 의 투기지역의 다주택자가 타깃이 될 전망이다. 국세청은 이들 대상자의 자금 출처와 다운계약서 작성 여부 등을 집중적으로 들여다볼 예정이다. 지난 5월 이후 강남 지역 재건축 아파트를 취득한 사람이나 고가의 주택을 매수한 미성년자 등도 세무조사 대상에 오를 것으로 전해졌다
국세청은 지난 2005년 노무현 정부 당시 ‘8·31 부동산 대책’을 발표한 뒤 9700여명을 투입해
부동산 투기 혐의자 2700여명에 대한 세무조사에 나선 바 있다. 때문에 이번에도 최소 수 천명이 세무조사를 받을 가능성도 제기되고 있다. 이번의 발표로 세무조사 카드를 꺼낸 것은 부동산 가격을 반드시 잡겠다는 정부의 강력한 의지를 보인 것으로 해석하고 있다.
4일 금융위원회 관계자는 “대책 발표(2일) 전에 투기과열지구에서 집 매매 계약을 했다면 아직 대출 신청을 하지 않았더라도 기존 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 적용하도록 금융회사에 지침을 내리겠다”고 말했다. 대상은 2일까지 매매 계약을 한 무주택자나 기존 주택을 처분하는 1주택자다. 이들에겐 강화된 규제비율(LTV·DTI 각각 40%) 대신 종전 기준(LTV 60%, DTI 50%)이 적용된다.
정부가 대책 발표 이틀 만에 보완방안 마련에 나선 건 실수요자들의 민원이 쏟아졌기 때문이다. 예고 없이 투기과열지구로 지정되자 서울·과천·세종시에서 집 계약을 한 사람들은 갑자기 대출한도가 집값의 60%에서 40%로 줄었다. 금융위는 “정책 수립 과정에서 다양한 개인의 사정을 일일이 고려하기가 어려웠다”며 "선의의 피해자를 최소화할 수 있도록 보완장치를 마련하겠다"고 설명했지만 세종지역의 부동산 당사자들은 매우 곤혹스러움을 감추지 못하고 있다.
2017-08-09
