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문재인 정부가 8월초 발표한 부동산 대책이 수도권의 전, 월세 불안을 야기할 것이라는 전문가들의 이야기가 나왔다. 그렇다면 근본 원인 진단과 처방이 잘못되었다는 말이 된다. 결국 피해를 보는 사람들은 서민이기 때문이다. 그것은 공급 불균형이 시세차익을 노리는 단타투자 수요를 늘렸고, 저금리 기조와 투자할 곳이 없는 시장에서 유동성이 풍부한 것이 이유라고 판단한 것이다. 결국 이것은 문재인 정부는 ‘투기수요’가 수도권 집값 주범으로 인식하고 돈줄을 차단하는 대응전략을 펴게 된 이유다.
그렇다면 세종시의 경우는 어떠할까.
지금의 부동산정책의 핵심은 투기수요를 잡겠다는 것인데 실수요자들이 최대 수요자라 말하지만, 사실 실수요자는 은행 대출을 받을 수 있는 범위가 줄어들었고 실수요자의 자금 여력은 투자자 보다 불리한 구조로 만들어졌다. 그러므로 해서 실수요자보다는 자본 투자가들이 분양권을 거둬들이는 분위기가 세종시 부동산시장에서 일어나고 있다. 하지만 이것은 서민들은 죽어나게 만들어 놓고 실수요자도 매수할 수 없는 시장을 만들어놓은 정책이라 아닐 할 수 없다.
하지만 부동산 투자의 핵심은 안정기에 접어드는 시점이 절호의 기회라 할 수 있다. 부동산투자는 호재만 보고 따라가면 개발이 진행되는 동안 자금이 묶일 수 있고, 완전히 호재가 반영된 시점은 이미 시세가 상승해 큰 시세차익을 기대하기 어렵다. 그래서 세종시는 지금 바로 안정기에 막 접어드는 시점이기 때문에, 투자의 최적기라고 볼 수 있는 것이다.
부동산투자의 또 하나의 팁은 부동산 투자 시에는 드러난 대형 호재뿐만 아니라 기본 체력도 꼼꼼히 검토해 봐야 한다는 것이다. 부동산시장의 기본 체력은 인구인데 세종시는 갈수록 유입인구가 늘고 있다. 더구나 행정도시의 완성이라는 정치적 결정이 남아 다른 부처들의 이전이 있기 때문에 수요가 늘어남으로서 그 상승폭은 매우 클 것이다. 전국적으로 인구절벽의 시대로 인구감소를 맞고 있는 상황이지만, 세종시는 인구 상승이 지속될 뿐만 아니라 폭발적인 인구증가율을 보이고 있는 것이 사실이다.
인구가 몰리면 기본적으로 부동산 침체 위기는 우려하지 않아도 되며, 부동산 상승기에는 본격적인 상승 추진력으로 작용될 수 있기 때문이다. 하지만 그럼에도 불구하고 지금 당장 내 집 마련을 계획하고 있다면 자신의 자금력과 상환 능력을 꼼꼼히 따져야 한다. 내 집 마련을 위해 무리하게 대출을 받기보다 철저하게 자금계획을 세워야 한다. 보통 매매가의 70% 정도의 자금을 확보한 상태라면 대출의 폭은 30% 이내로 줄여 내 집 마련하는 것이 좋을 것이다.
