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정부의 부동산대책은 2017.8.2대책, 2018.9.13대책, 2019.12.16대책에 이어 2020.2.20대책을 20일 발표했다. 금번 대책은 '풍선효과'로 광역교통 개발 호재 등이 있는 경기 남부권의 아파트 가격이 뛰자, 규제 지역 확대에 나선 것이다. 현 정부 들어 19번째 부동산 대책으로 핵심 키워드는 “조정대상지역” 지정이다. 조정대상지역으로 지정되면 대출, 세제 등에서 규제가 강화된다.

조정대상지역이란 ?

조정대상지역은 집값 상승률이나 청약 경쟁률이 높아 과열이 우려되는 지역을 대상으로 지정한다. 구체적으로 직전 달부터 소급해 3개월간 해당 지역의 주택가격 상승률이 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역으로 ㉠최근 2개월간 청약경쟁률이 5대1을 초과(국민주택규모 10:1) ㉡3개월간 분양권 거래량이 전년 동기 대비 30% 이상 증가한 곳 ㉢주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하 중 하나의 상황에 해당할 경우 조정대상지역으로 지정된다. 현재 조정대상지역은 서울 전역 25개구와 경기도 과천, 성남, 하남, 고양·남양주 일부 지역, 동탄2, 광명, 구리, 안양 동안, 광교지구, 수원 팔달, 용인 수지·기흥, 세종시[행정중심 복합도시 건설예정지역]를 포함 39곳에, 2.20대책에서 지정한 수원시 영통구, 권선구, 장안구와 안양시 만안구, 의왕시 5곳이 추가 되면서 총44곳이다.

조정대상지역으로 지정되면 ?

① 조정대상지역 내 주택담보대출 규제 강화(3월2일 시행): ⑴全 금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 영위 개인사업자 및 법인 주택담보대출 대상으로 9억원 이하 주택담보대출비율(LTV)이 50%로 낮아지고 9억원 초과분에 대해서는 LTV 30%를 적용한다.[기존 조정지역 주택가격 구간 없이 LTV 60%, 비조정지역 LTV 70%, ㉠무주택세대주 ㉡주택가격 5억원 이하 ㉢부부합산 연소득 6천만원 이하(생애최초구입자 7천만원 이하) 요건을 모두 충족하는 ‘서민·실수요자’는 현행과 같이 LTV 60%), 서민 실수요자를 위한 내 집 마련 지원 상품인 디딤돌대출, 보금자리론의 경우 LTV 규제 비율을 최대 70% 유지], ⑵조정대상지역 내 1주택세대의 주택담보대출 시 실수요 요건도 강화하여 ‘2년 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입 의무’를 조건으로 주택담보대출 가능[투기과열지구 내 1주택세대는 1년 내 처분 및 전입 의무를 조건으로 대출 가능]. ⑶조정대상지역의 3억원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택도 자금조달계획서를 내야 한다[기존 투기과열지구 3억원 이상 주택], ⑷투기지역과 투기과열지구에서만 적용하던 주택임대업·주택매매업 이외의 사업자의 주택담보대출 제한을 조정대상지역까지 확대된다.

② 부동산관련세금: ⑴다주택자 양도세 중과, 양도차익에서 최대 80%를 공제해주는 장기보유특별공제(장특공제) 혜택 배제[다만, 12.16 대책에 따라 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 ’20.6월까지 양도하는 경우 양도세 중과 배제, 장특공제 적용], ⑵조정대상지역에서 1세대1주택 양도소득세 비과세를 받으려면​ 2년 이상 거주[8.2대책 이후]해야 하며 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택이 주어진다.[12.16대책]

③ 투기수요에 대한 관계기관 합동 조사 집중 실시: 국세청은 최근 주택 거래 과열 현상이 발생한 지역에 대해 다주택자 등의 고가 거래를 전수 분석하여 탈세 혐의가 있는 경우에는 예외 없이 세무조사를 실시한다. 아울러, 지자체 합동 현장점검과 국토부 및 지자체 특사경의 수사 활동 등을 통해 해당지역에 대한 집값담합, 불법전매 등 부동산 불법행위가 발견되는 즉시 조사에 착수할 예정이다.