부동산 시장에서 임차인의 권리를 보호하는 중요한 장치 중 하나가 바로 ‘계약갱신요구권’입니다. 2020년 7월 31일 개정된 주택임대차보호법을 통해 도입된 이 제도는 임차인의 주거 안정성을 보장하는 핵심적인 법적 권리로 자리 잡았습니다. 하지만 여전히 많은 임차인들이 정확한 행사 방법과 조건을 몰라 권리를 제대로 활용하지 못하고 있는 것이 현실입니다. 그렇다면 계약갱신요구권은 무엇이며, 언제 그리고 어떻게 행사해야 할까요?

◈ 계약갱신요구권이란?
계약갱신요구권은 임차인이 일정한 요건을 충족할 경우 임대인에게 기존 임대차 계약의 갱신을 요구할 수 있는 법적 권리입니다. 이를 통해 임차인은 불합리한 계약 종료로부터 보호받을 수 있으며, 보다 안정적인 거주 환경을 유지할 수 있습니다.

- 법적 근거
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면, 임차인은 최초 2년 계약이 종료되기 전 한 번에 한하여 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다.

◈ 계약갱신요구권 행사 시기
임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 시기는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 즉, 계약 종료일이 2025년 12월 31일이라면, 2025년 6월 30일부터 10월 31일 사이에 행사해야 합니다. 이 기간 내에 임차인이 갱신을 요청하면, 임대인은 특별한 사유 없이 거절할 수 없습니다.

◈ 계약갱신요구권 행사 방법
임차인은 계약갱신요구권을 행사할 때 구두, 문자, 이메일, 내용증명 등 다양한 방법을 사용할 수 있지만, ‘증빙이 가능한 방식’(내용증명 우편, 이메일, 문자 등)이 가장 안전합니다.

-계약갱신 요구 예시 (문자/이메일)

[안녕하세요, 임대인님.
저는 귀하의 건물(주소: 서울시 강남구 XX아파트)에 거주하는 임차인 [이름]입니다. 현재 임대차 계약이 2025년 12월 31일 만료 예정이며, 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약 갱신을 요청드립니다. 계약 갱신과 관련하여 논의할 수 있도록 연락 부탁드립니다. 감사합니다.]

◈ 임대인이 거절할 수 있는 경우
임대인은 모든 경우에 계약갱신을 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 정당한 사유가 있는 경우, 갱신을 거절할 수 있습니다.

-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유 
 임차인이 계약상 의무(예: 월세 연체, 불법 용도 변경 등)를 위반한 경우
-임대인이 직접 거주하려는 경우(단, 실제 거주하지 않으면 임차인에게 손해배상 책임 발생 가능)
-건물 재건축, 철거, 대수선 등의 사유로 계약을 유지하기 어려운 경우
-기타 정당한 사유(임차인의 과실로 임대차 관계가 유지되기 어려운 경우 등)

◈ 계약갱신 후 조건 변경 가능 여부
갱신된 계약의 임대료는 일정 범위 내에서 조정될 수 있습니다.
-임대료 인상 제한
 갱신 계약 시 임대료는 기존 금액의 5%를 초과하여 인상할 수 없음
 단, 주변 시세 등을 고려해 임차인과 임대인이 협의 가능

◈ 계약갱신요구권 행사 후 주의할 점
-문서로 증빙을 남긴다 → 계약갱신 요구는 서면(내용증명, 이메일 등)으로 남겨 법적 효력을 확보해야 합니다.
-임대인의 거절 사유 확인 → 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 경우 법적 대응 가능.
-임대료 조정 협의 → 5% 이내 인상 여부 확인 후 협의 진행.

◈ 결론
임차인의 계약갱신요구권은 한 번만 행사 가능하며, 법에서 정한 요건과 절차를 준수해야 합니다. 만약 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거절한다면, 법적 대응을 검토할 수 있습니다. 안정적인 주거 생활을 위해 계약갱신요구권을 적극적으로 활용해 보세요!